Tin Tức

Thời bùng nổ bất động sản toàn cầu sắp chấm dứt?

Ngày càng có nhiều dấu hiệu xuất hiện cho thấy vấn đề tiềm ẩn ở thị trường bất động sản toàn cầu.

          Khi Tập đoàn Đất Xanh (Greenland Group) của Trung Quốc khởi động dự án Tòa nhà Spire gần Trung tâm tài chính Canary Wharf phía Đông London (Anh) năm 2016, họ đã hứa hẹn tòa nhà chọc trời với 67 tầng này sẽ trở thành biểu tượng mới trên đường chân trời của London.

         Tòa tháp 800 triệu bảng được thiết kế bao gồm 800 căn hộ cao cấp, Spa ở tầng 35, quầy bar, đài phun nước và thang máy có tốc độ di chuyển lên tới 6 mét mỗi giây. Tuy nhiên, năm ngoái, sau khi hoàn tất việc đóng cọc, công trình này "bỗng dưng rơi vào im lặng".

       Chủ đầu tư cho biết dự án đang được "xem xét lại" sau khi thị trường nhà ở tại London thay đổi đáng kể kể từ 2014 - lúc Spire được lên kế hoạch. Sự thay đổi đó thể hiện rõ nhất khi giá nhà đất giảm đến 20%.

        Mặc dù dự án được cam kết sẽ tiếp tục với "khả năng thay đổi một chút trong kế hoạch", sự kiện này làm người ta nhớ lại cuộc khủng hoảng tài chính, khi từ Ireland đến Dubai, các dự án xây dựng cao cấp mới hoàn thành một nửa đã bị dừng lại do thị trường sụp đổ, thiếu kinh phí hoặc nhà phát triển mất khả năng thanh toán.

Bùng nổ đang dần khép lại

         Diễn biến trên chỉ là một dấu hiệu cho thấy sự bùng nổ của thị trường bất động sản đang dần khép lại sau hơn một thập kỷ tăng trưởng nhờ các nguồn tiền "giá rẻ" trên thị trường.

         Khi ngành bán lẻ phải đối mặt với sự bành trướng không ngừng của thương mại điện tử, các cửa hàng trên Đại lộ thứ 5 trung tâm New York đối mặt nguy cơ đóng cửa.

        Tại Trung Quốc, "sự điên cuồng" của giới đầu cơ đã dẫn đến hàng triệu căn hộ mới xây bị bỏ không cũng như các cuộc biểu tình trên đường phố vì giá giảm. Bên cạnh đó, cổ phiếu các công ty bất động sản niêm yết đang giao dịch với mức chiết khấu cao hơn giá trị sổ sách - hiện tượng trong quá khứ báo trước sự suy thoái.

        Các phân khúc khác của thị trường, ví dụ văn phòng ở những thành phố lớn vẫn tỏ ra khá ổn. Tuy nhiên, những nhân vật có tên tuổi trong ngành đang chuẩn bị cho một cuộc sụp đổ trên diện rộng.

       Sam Zell, tỷ phú bất động sản ở Chicago (Mỹ), người được biết đến với thương vụ bán hết danh mục đầu tư văn phòng trị giá 36 tỷ USD vào đêm trước cuộc khủng hoảng tài chính, lại đang có động thái tương tự khi thanh lý hết toàn bộ bất động sản ở Equity Commonwealth - quỹ đầu tư bất động sản trị giá 3,9 tỷ USD.

        Lý giải về động thái này, Zell cho hay: “4 năm rưỡi trước, khi đưa một bất động sản ra thị trường, chúng tôi có 17 hồ sơ dự thầu và trong đó có 15 là thật. Vào năm ngoái, khi chào hàng một sản phẩm, chúng tôi có 3 nhà thầu và chỉ hy vọng 1 trong số đó là thật. Rõ ràng là trong thế giới bất động sản thương mại, không ai biết giá trị đích thực là bao nhiêu”.

Nỗi sợ hãi về 'quả bong bóng' mới

          11 năm đã trôi qua kể từ cuộc khủng hoảng tài chính, trong đó bất động sản đóng vai trò chính. Danh mục đầu tư các khoản thế chấp nhà ở yếu kém đã làm tê liệt thị trường tín dụng, trong khi những rủi ro ở khoản cho vay 40 tỷ đôla gắn với bất động sản thương mại đã kéo Lehman Brothers đến bờ sụp đổ.

         Thị trường bất động sản toàn cầu hiện nay rất khác so với chính nó thời trước khủng hoảng: mức nợ thấp hơn, quy định thế chấp chặt chẽ hơn và đầu cơ xây dựng khiêm tốn hơn. Một dòng vốn khổng lồ đã đổ vào bất động sản khi mức định lượng được nới lỏng và tỷ suất lợi nhuận ở trái phiếu bị thu hẹp, buộc các nhà đầu tư phải tìm kiếm nguồn thu khác. Với mức lãi suất được duy trì ở mức thấp lâu hơn dự tính một năm trước, các chuyên gia kinh tế nhận định Fed sẽ thực sự cắt giảm lãi suất trong năm nay - dẫn đến việc tìm kiếm nguồn thu mới sẽ vẫn được tiếp tục.

          Tuy nhiên, những dòng tiền này đã làm nảy sinh nỗi sợ hãi về một "quả bong bóng mới". Giá bất động sản toàn cầu đã leo lên mức đỉnh mới, tới hơn 45% so với năm 2007 - theo thống kê của Real Capital Analytics. Tuy nhiên, dòng tiền lớn vẫn đang chảy vào khu vực này. Vào đầu tháng 4, các quỹ đầu tư bất động sản ghi nhận con số kỷ lục 342 tỷ USD đầu tư bất động sản chưa được giải ngân. Trong đó, có tới 62 tỷ USD được cho là từ các khoản vay theo dữ liệu của Preqin - đây cũng là một con số kỷ lục.

         Theo Zell, thị trường bất động sản đang "đi trước chính nó" và chịu ảnh hưởng lớn khi có quá nhiều vốn theo đuổi quá ít số cơ hội đầu tư. Tuy nhiên, rất ít nhà quan sát cho rằng thị trường bất động sản sẽ đối mặt với sự sụp đổ ngay tức thời.

         Chad Tredway, lãnh đạo mảng bất động sản ở JPMorgan Chase cho hay: “Mọi người đã kêu gọi điều chỉnh từ khoảng năm 2014 hay 2015, nhưng chẳng có gì xảy ra… Từ góc nhìn về giá cả, tôi không cho rằng đèn đỏ hiện đang bật mà chính xác đó là đèn vàng”.

         Lauren Hochfelder Silverman, Giám đốc điều hành của bộ phận đầu tư bất động sản Morgan Stanley, cho biết: “Chúng ta đang ở phần sau của chu kỳ, đặc biệt là ở Mỹ khi giá cả ở mức cao tại nhiều thành phố. Chúng ta kiếm tìm điều thú vị để làm nhưng cũng rất kỷ luật và chọn lọc”.

        Thị trường bất động sản vốn từng được thống trị bởi các nhân vật lão luyện thì nay đã trở thành sân chơi của hàng nghìn tỷ đôla vốn đầu tư đến từ các quỹ hưu trí và bảo hiểm. Số tiền này hầu hết được quản lý bởi các nhóm đầu tư như Blackstone hay Brookfield. Năm 2007, Blackstone quản lý số bất động sản trị giá 19,5 tỷ USD còn hiện tại con số đó đã tăng lên 7 lần.

        Trong khi đó, sự gia tăng không ngừng của các nền kinh tế châu Á cũng khiến các quỹ hưu trí, bảo hiểm từ Trung Quốc, Singapore ráo riết săn lùng bất động sản toàn cầu. Điển hình như thương vụ Tổng công ty đầu tư Trung Quốc (CIC) thâu tóm Tập đoàn kho vận Logicor của Blackstone năm 2017 với trị giá 12,25 tỷ USD. Ngoài ra, dự án Spire cũng là một phần trong các nỗ lực gia tăng đầu tư vào phương Tây của Trung Quốc.

        Năm 2017, lần đầu tiên đầu tư bất động sản xuyên biên giới từ châu Á vượt qua các nước châu Âu và Bắc Mỹ với con số 90 tỷ USD - theo ghi nhận của công ty môi giới bất động sản Knight Frank. “Thế giới đang trở nên nhỏ hơn. Trước kia nó từng mang tính địa phương khi người ta muốn đầu tư tài sản và xử lý nợ”, theo nhận định của Jim McCaffrey, Giám đốc điều hành Eastdil, một ngân hàng đầu tư bất động sản có trụ sở tại Mỹ.

 

NHẬN TƯ VẤN NHANH CHÓNG

0969.628.688